대출 금리 구성은 창구에서 숫자 하나로 제시된다. 연 4.2% 같은 값이다. 그런데 그 숫자는 한 덩어리가 아니라 세 덩어리가 더해지고 빠진 결과이고, 덩어리마다 정해지는 곳과 바뀌는 주기가 다르다. 어느 덩어리가 움직여서 내 금리가 달라졌는지를 알면 다음에 무엇을 확인할지도 정해진다.
그리고 금리와 별개로 움직이는 축이 하나 더 있다. 얼마를 빌릴 수 있는지를 정하는 한도다. 이 둘은 따로 계산되는데, 한 군데에서 만난다. 아래는 세 덩어리와 한도 축을 공시 기준으로 정리한 것이다. 수치와 제도는 2026년 9월 기준으로 확인했다.
| 덩어리 | 무엇이 정하나 | 어디서 확인하나 | 바뀌는 주기 |
|---|---|---|---|
| 기준금리 | 시장 조달 비용 (코픽스 등 지수) | 은행연합회 소비자포털 코픽스 공시 | 지수마다 다르다. 코픽스는 매월 공시 |
| 가산금리 | 은행의 원가·위험·이익 판단 | 은행연합회 가계대출금리 비교공시 | 은행이 정한다. 차주 조건에 따라 달라진다 |
| 가감조정금리 | 거래 실적 등에 따른 감면과 영업점 전결 | 대출 약정서와 상품설명서 | 조건 충족 여부에 따라 수시로 |
대출 금리 구성은 어떤 식으로 나뉘나
은행연합회 소비자포털의 가계대출금리 비교공시는 셈을 대출금리 = 기준금리 + 가산금리로 적는다. 여기에 거래 실적 감면 같은 가감조정금리가 빠지면서 최종 금리가 나온다. 그래서 같은 은행, 같은 상품이어도 사람마다 금리가 다르다. 기준금리는 모두에게 같지만 나머지 둘이 차주마다 갈리기 때문이다.
이 구분이 실무에서 쓸모 있는 이유는 대응이 달라지기 때문이다. 기준금리가 올라서 금리가 올랐다면 개인이 협상할 여지가 없다. 반면 가감조정금리 쪽이 줄어든 것이라면 급여이체나 카드 실적 같은 조건이 빠진 것일 수 있어 확인할 자리가 있다. 감면 조건이 은행마다 어떻게 갈리는지는 대출 우대금리 조건 쪽에 정리해 두었다.
기준금리는 어느 지수를 쓰느냐에 따라 갈린다
주택담보대출의 기준금리로 널리 쓰이는 것이 코픽스(COFIX)다. 은행연합회가 매월 공시하는데, 한 종류가 아니라 산정 방식이 다른 여러 종류가 함께 공시된다.
- 신규취급액기준은 그 달에 새로 조달한 자금을 기준으로 삼는다. 시장 금리 변화가 비교적 빨리 반영된다
- 잔액기준은 남아 있는 조달 자금 전체를 기준으로 삼는다. 그래서 변화가 더 천천히 반영된다
- 신 잔액기준은 2019년 7월 15일부터 공시가 시작된 방식이고, 반영 속도는 대체로 더 느린 편이다
같은 시기에 대출을 받아도 어느 코픽스를 쓰는 상품인지에 따라 이후 금리가 움직이는 속도가 달라진다는 뜻이다. 금리가 내려가는 국면이라면 빨리 반영되는 쪽이 유리하고 올라가는 국면이라면 반대다. 어느 쪽이 유리한지는 앞으로의 금리 방향에 달려 있으므로 미리 정해 두기 어렵다. 기준금리가 움직인 뒤 실제 대출 금리에 닿기까지 시간이 걸리는 구조는 기준금리와 대출금리 시차 쪽에서 다뤘다.
가산금리 안에는 무엇이 들어 있나
가산금리는 은행이 얹는 몫인데, 공시는 이것을 다시 항목으로 나눠 설명한다. 은행연합회 소비자포털이 적은 구성은 이렇다.
- 업무원가 — 대출을 취급하는 데 드는 인건비와 전산처리 비용 등
- 법적비용 — 보증기관 출연료와 교육세 등 각종 세금
- 위험프리미엄 — 차주의 신용도와 담보 종류 등에 따른 평균 예상 손실 비용
- 목표이익률 — 은행이 매기는 마진
- 가감조정금리 — 본점이나 영업점장 전결로 더하거나 빼는 몫
이 가운데 개인의 조건이 직접 닿는 곳은 위험프리미엄과 가감조정금리다. 신용점수가 오르면 위험프리미엄 쪽이 움직일 여지가 생기고, 거래 실적은 가감조정금리 쪽에 붙는다. 업무원가나 목표이익률은 개인이 바꿀 수 있는 항목이 아니다. 금리를 낮추려고 할 때 어디를 두드려야 하는지가 이 목록에서 정해진다.
금리와 따로 한도를 정하는 축은 무엇인가
금리가 정해지는 것과 얼마를 빌릴 수 있는지는 다른 계산이다. 한도 쪽의 축이 DSR과 LTV다.
금융위원회는 DSR(총부채원리금상환비율)을 차주의 연간 소득 대비 연간 금융부채 원리금 상환액 비율로 설명한다. 연소득 5,000만원에 연간 원리금 상환액이 2,000만원이면 DSR은 40%다. 은행권에는 40% 기준이 적용된다. LTV(담보인정비율)는 담보 가치를 기준으로 얼마까지 빌려줄지를 정하는 비율이고, 적용 비율은 주택 종류와 차주 요건에 따라 갈린다. 생애최초 구입에서 이 비율이 어떻게 달라지는지는 생애최초 주택담보대출 LTV 쪽에 있다.
두 축이 만나는 자리가 스트레스 DSR이다. 금융위원회가 2023년 12월 27일 설명한 이 제도는, 변동금리 대출 등을 쓰는 차주가 대출 기간 중 금리 상승으로 상환 부담이 커질 가능성을 감안해 DSR을 계산할 때 일정 수준의 가산금리(스트레스 금리)를 얹는 방식이다. 스트레스 금리는 과거 5년 내 가장 높았던 가계대출 금리와 현 시점 금리를 비교해 정하되 하한 1.5%와 상한 3.0%가 적용된다.
| 대출 유형 | 적용되는 스트레스 금리 수준 | 근거 |
|---|---|---|
| 변동금리 | 과거 최고금리와 현재 금리의 차이를 그대로 적용 | 금융위원회, 2023-12-27 |
| 혼합형 (고정 기간 뒤 변동) | 고정 기간 비중이 클수록 낮게 — 변동금리의 60%·40%·20% 수준 | 같은 자료 |
| 주기형 (일정 주기마다 재산정) | 혼합형보다 더 완화 — 금리변동주기에 따라 30%·20%·10% 수준 | 같은 자료 |
여기서 금리 유형 선택이 한도로 이어진다. 같은 소득과 같은 대출이어도 변동금리로 받으면 스트레스 금리가 더 얹혀 DSR이 높게 계산되고, 그만큼 빌릴 수 있는 금액이 줄어든다. 금리와 한도를 따로 생각하다가 한도 계산에서 막히는 경우가 여기서 생긴다.
정리하면
대출 금리 구성은 기준금리와 가산금리가 더해지고 가감조정금리가 빠지는 구조다. 기준금리는 어느 코픽스를 쓰는지에 따라 반영 속도가 갈리고, 가산금리 안에서 개인 조건이 닿는 곳은 위험프리미엄과 가감조정금리 둘이며, 나머지는 은행이 정하는 몫이다. 한도는 이것과 별개로 DSR과 LTV가 정하는데, 스트레스 DSR 때문에 금리 유형 선택이 한도에도 그대로 이어진다. 스트레스 금리의 하한 1.5%와 상한 3.0% 사이에서 그 폭이 정해진다.
그래서 조건을 비교할 때는 제시된 금리 하나만 보지 말고, 어느 기준금리를 쓰는 상품인지와 감면 조건이 무엇에 걸려 있는지를 함께 확인하는 편이 다음 판단에 쓸모가 있다.
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