재건축초과이익환수제는 재건축으로 오른 집값 가운데 동네 평균 상승분과 공사비를 넘는 몫을 조합에 부담금으로 걷는 제도다. 2024년 3월 법이 바뀐 뒤 실제로 부과된 단지가 아직 한 곳도 없었는데, 서초구가 반포 현대(현 반포 센트레빌 아스테리움)에 올해 안에 첫 부담금을 매기겠다고 밝히면서 다시 뉴스가 됐다. SBS는 2026년 10월 25일 이를 「강남 1호」로 전했다.
그런데 부담금이 어떻게 계산되는지부터 짚어야 기사 속 「가구당 수억원」이 내 경우에도 맞는 말인지 가릴 수 있다. 「재건축초과이익 환수에 관한 법률」 조문을 기준으로 계산 순서, 부과율, 감경과 납부유예를 정리한다. 수치는 글 작성 시점(2026-10-26) 시행 법률 기준이다.
재건축초과이익환수제는 무엇에 매기나
부담금의 출발점은 조합 전체의 이익이다. 법 제7조는 준공 시점 주택 가격 총액에서 세 가지를 뺀 값을 재건축초과이익으로 본다.
| 계산 항목 | 무엇을 쓰나 | 근거 조문 |
|---|---|---|
| 종료시점 주택가액 (더하는 값) | 준공인가일의 주택가격 총액. 일반분양분은 분양가격 총액 | 제7조, 제8조 ③ |
| 개시시점 주택가액 (빼는 값) | 최초 조합설립인가일의 공시가격 총액 | 제8조 ①, 제9조 ① |
| 정상주택가격상승분 (빼는 값) | 개시시점 가액 × 정기예금이자율과 그 시·군·구 평균주택가격상승률 중 높은 비율 | 제10조 ① |
| 개발비용 (빼는 값) | 공사비·설계감리비·부대비용, 납부한 세금·공과금, 기부채납한 땅의 가액 | 제11조 ① |
계산 기간에도 상한이 있다. 개시시점은 최초 조합설립인가일이지만, 준공까지 10년이 넘으면 준공일에서 거꾸로 10년이 되는 날을 개시시점으로 삼는다(제8조 ②). 2024년 개정 전에는 추진위원회 승인일이 개시시점이었는데, 조합설립인가일로 늦춰지면서 계산에 들어가는 상승 기간이 짧아졌다.
기부채납도 다 빠지지는 않는다. 땅을 내놓은 대가로 용적률을 완화받았다면 그 가액은 개발비용에서 빠진다(제11조 ① 3호).
부담금 계산, 1인당 평균이익 구간으로 정해진다
조합 전체 이익을 조합원 수로 나눈 1인당 평균이익이 부과율을 정한다(제12조). 8천만원까지는 면제이고, 그 위를 5천만원 단위로 끊어 10%에서 50%까지 높아진다. 구간마다 앞 구간까지의 부담금이 고정액으로 쌓이는 방식이라, 세율표처럼 넘는 몫에만 높은 비율이 붙는다.
| 1인당 평균이익 | 1인당 부담금 계산식 | 1인당 부담금 예 |
|---|---|---|
| 8천만원 이하 | 면제 | 8천만원 → 0원 |
| 8천만원 초과 ~ 1억3천만원 | 8천만원 넘는 몫 × 10% | 1억원 → 200만원 |
| 1억3천만원 초과 ~ 1억8천만원 | 500만원 + 1억3천만원 넘는 몫 × 20% | 1억5천만원 → 900만원 |
| 1억8천만원 초과 ~ 2억3천만원 | 1천500만원 + 1억8천만원 넘는 몫 × 30% | 2억원 → 2,100만원 |
| 2억3천만원 초과 ~ 2억8천만원 | 3천만원 + 2억3천만원 넘는 몫 × 40% | 2억5천만원 → 3,800만원 |
| 2억8천만원 초과 | 5천만원 + 2억8천만원 넘는 몫 × 50% | 3억원 → 6,000만원 |
법은 이 금액에 조합원 수를 곱해 조합에 부과한다. 조합원 각자가 얼마를 낼지는 관리처분계획에 미리 적어 둔 분담 기준과 비율로 나뉜다(제6조 ③). 그래서 1인당 평균이익이 2억원인 단지에서 평균 부담금은 2,100만원이지만, 종전 자산이 컸던 조합원은 더 내고 작았던 조합원은 덜 낼 수 있다.
왜 지금 반포에서 재초환 부담금이 뉴스가 됐나
2023년 12월 개정법(2024년 3월 시행)은 면제 기준을 3천만원에서 8천만원으로 올리고 부과 구간을 2천만원 단위에서 5천만원 단위로 넓혔다. 그 뒤 준공한 단지들이 차례로 부과 시점에 닿고 있다. 법은 준공인가일부터 5개월 안에 부담금을 결정·부과하게 하고, 1세대 1주택 감경을 따질 때는 8개월까지 허용한다(제15조 ①). 부과 권한은 국토교통부장관에게서 구청장 등에게 위임돼 있어(제22조 ①) 반포의 경우 서초구가 산정한다.
한국경제는 2026년 10월 5일 서울에서 부과가 예상되는 단지를 46곳, 예상 부담금 합계를 2조1690억원으로 전했다. 쟁점은 두 갈래로 보도되고 있다.
- 부과 시한을 두고 서초구는 징수권 소멸시효 5년을 근거로 연내 부과를 서두르고, 국토교통부는 개정법 시행 뒤 5년인 2029년까지 부과할 수 있다고 해석한다고 SBS는 전했다.
- 정상주택가격상승분에 어떤 상승률을 쓰느냐를 두고 일부 조합이 이의를 제기하고 있다. 상승률이 높게 잡힐수록 빼는 값이 커져 부담금이 줄어든다.
부담금 통지에 이의가 있으면 사전통지를 받은 날부터 50일 안에 고지 전 심사를 청구할 수 있다(제16조 ①). 부과되면 부과일부터 6개월 안에 내야 하고, 현금이 원칙이지만 신용카드나 그 사업으로 지은 주택으로 내는 물납도 허용된다(제17조).
1세대 1주택 장기보유 감경과 납부유예
2024년 개정으로 새로 생긴 장치가 둘 있다. 하나는 오래 보유한 1세대 1주택자의 감경(제14조의2)이고, 다른 하나는 고령 1주택자의 납부유예(제17조의2)다.
| 1세대 1주택 보유기간 (준공일부터 거꾸로 셈) | 본인 몫 부담금 감경 비율 |
|---|---|
| 6년 이상 7년 미만 | 10% |
| 7년 이상 8년 미만 | 20% |
| 8년 이상 9년 미만 | 30% |
| 9년 이상 10년 미만 | 40% |
| 10년 이상 15년 미만 | 50% |
| 15년 이상 20년 미만 | 60% |
| 20년 이상 | 70% |
감경은 조합 전체가 아니라 그 조합원이 분담할 몫에 붙는다. 앞의 예처럼 본인 몫이 2,100만원인 조합원이 20년 넘게 1주택으로 보유했다면 70%를 덜어 630만원을 낸다. 보유기간은 1세대 1주택자로 지낸 기간만 세고, 준공 시점에도 1세대 1주택자여야 한다. 상속·혼인으로 생긴 집이나 사업 기간에 살려고 산 집, 대통령령이 정한 저가주택은 다른 주택으로 보지 않지만, 앞의 두 경우는 정해진 기간 안에 처분해야 하고 지키지 않으면 감경액에 이자를 붙여 다시 걷는다(제15조 ④).
납부유예는 준공 시점에 1세대 1주택자이면서 60세 이상인 조합원이 담보를 내고 신청하면 받을 수 있다. 집을 팔거나 증여하거나 상속이 시작되면 유예가 취소되고 유예받은 부담금에 이자를 더해 내야 한다.
재건축초과이익환수제 부담금을 가늠할 때 볼 네 가지
조합원이 받는 숫자는 사업시행인가 뒤 통지되는 예정액부터 시작한다(제14조). 예정액은 부과종료시점까지 매년 1월 말 다시 통지되므로, 아래 순서로 내 몫을 가늠해 볼 수 있다.
- 조합의 최신 예정액 통지서에서 1인당 평균이익이 위 표의 어느 구간인지 본다.
- 관리처분계획에 적힌 조합원별 분담 비율로 평균 부담금이 내 몫으로 얼마가 되는지 계산한다.
- 준공일에서 거꾸로 세어 1세대 1주택으로 보유한 기간이 6년을 넘는지, 넘으면 몇 % 감경 구간인지 확인한다.
- 준공 전에 다른 주택을 사거나 팔 계획이 있으면 감경 요건이 깨지는지부터 따진다. 감경은 준공 시점의 1세대 1주택 여부로 정해진다.
재건축 집을 팔고 남는 세금은 양도소득세가 따로 따진다. 처분 기한이 걸린 경우는 일시적 2주택 처분기한에, 보유 중 내는 세금은 종부세 합산배제와 과세특례에 정리했다.
> 이 글은 재건축초과이익환수제의 계산 구조를 설명하는 일반 정보이며 투자 권유가 아닙니다. 실제 부담금은 해당 구청의 산정과 부동산가격공시위원회 심의를 거쳐 정해지니 조합 통지서와 구청 안내를 확인하세요.
참고
- 국가법령정보센터, 재건축초과이익 환수에 관한 법률 (법률 제21065호, 2025-10-01 시행) 제7조·제8조·제10조·제11조·제12조·제14조의2·제15조·제17조의2·제22조: https://www.law.go.kr/LSW/lsInfoP.do?lsiSeq=277019&efYd=20251001
- SBS, ‘강남 1호’ 재초환 연내 부과…재건축 시장 초긴장 (2026-10-25): https://news.sbs.co.kr/news/endPage.do?news_id=N1008813642
- 한국경제, “집주인 세금까지 내가?”…집 살 때 수억원 더 떠안는 이유 (2026-10-05): https://www.hankyung.com/article/2026100177686